"Tất cả giải pháp cải tạo chung cư cũ phải dựa trên sự hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và phát triển xã hội, chỉnh trang đô thị. Không đạt được mục tiêu này, có 10 cái mộc của Nhà nước thì dự án cũng khó thực hiện" - ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nhận xét tại buổi tọa đàm Giải pháp cải tạo chung cư cũ do Pháp Luật TP.HCM tổ chức.
Quá nhiều cái khó, nhà đầu tư ngó lơ
Giám đốc Sở Xây dựng cho hay toàn TP có 474 chung cư cũ, hư hỏng xây dựng trước năm 1975, đến nay đã tháo dỡ được 32 chung cư. Kế hoạch đặt ra trong năm năm tới phải tháo dỡ được ít nhất 50% số chung cư cũ hư hỏng còn lại. "Đó là một thách thức lớn cho chính quyền TP.HCM" - ông bày tỏ.
Phân tích nguyên nhân chương trình cải tạo chung cư cũ chậm tiến triển, ông Tuấn cho hay: Vướng mắc lớn nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến dự án bị chững lại. Chẳng hạn chung cư Cô Giang quận 1, chung cư 251 Hoàng Văn Thụ quận Tân Bình, chung cư 727 Trần Hưng Đạo quận 5…
Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt khi thực hiện. "Nhiều nơi cứ gửi văn bản hỏi đi hỏi lại một vấn đề đã được trả lời rõ ràng trước đó. Tâm lý chung tại các quận, huyện là ngại đụng chạm đến quyền lợi người dân sẽ gây khiếu nại. Ngoài ra, thủ tục hành chính cũng là yếu tố gây ảnh hưởng đến chương trình, bởi một dự án trong trường hợp hoàn toàn suôn sẻ phải mất khoảng hai năm mới đủ điều kiện khởi công" - ông Tuấn bày tỏ.
Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình Châu Minh Hiếu cho biết quận này có 45 chung cư cũ hư hỏng, đa số căn hộ có diện tích 12-30 m2. Quận đã có kế hoạch cải tạo chín chung cư nhưng gặp khó khăn trong kêu gọi đầu tư. "Diện tích khu đất nhỏ, chi phí thực hiện cao (từ bồi thường đến tạm cư, tái định cư…) nên các doanh nghiệp không quan tâm" - ông bày tỏ.
Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận Nguyễn Thành Phương nói thêm: "Trong quận có một chủ đầu tư thực hiện đến bảy dự án. Toàn bộ đều là nhận chuyển nhượng mặt bằng từ các đơn vị đang sử dụng đất, không có dự án nào từ các chung cư cũ. Điều đó cho thấy các doanh nghiệp rất ngại đụng đến loại dự án này".
Doanh nghiệp làm được là "anh hùng"
Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải Phạm Ngọc Lâm cho hay qua kinh nghiệm thực hiện bốn dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng tại TP, ông nhận thấy đang có sự thiếu niềm tin lẫn nhau giữa cư dân - doanh nghiệp - cơ quan nhà nước. Người dân sợ mất nhà, không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin chính quyền sẽ hỗ trợ trong trường hợp không thể đáp ứng những đòi hỏi thiếu hợp lý của một số ít cư dân.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho hay đứng ở góc độ đầu tư, dự án cải tạo chung cư cũ có quá nhiều rủi ro và khó khăn. Khâu thiết kế dự án phải vừa có căn hộ nhỏ (chừng 30-40 m2) cho người tái định cư, lại vừa có căn hộ thương mại để chủ đầu tư kinh doanh nên rất khó làm. "Các căn hộ thương mại xen lẫn vào chung cư này không thể nào bán được với giá cao" - ông bày tỏ.
Theo ông Nghĩa, khi thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ doanh nghiệp phải bỏ chi phí lớn, thủ tục phức tạp, rủi ro quá lớn nhưng lợi nhuận lại rất thấp. Ông Nghĩa ước tính với 100 tỉ đồng đầu tư vào dự án chung cư cũ hư hỏng, trong trường hợp thành công thì sau khi trừ đi các khoản bồi thường giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư, chi phí xây dựng…, công ty chỉ đạt lợi nhuận chừng 5 tỉ đồng. "Công ty Đức Khải đã thực hiện thành công bốn dự án, phải nói đó là anh hùng" - ông Nghĩa nói thẳng.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, ông Lê Hoàng Châu, cho hay theo Nghị định 101/2015, doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng bị khống chế lợi nhuận tối đa không quá 10%. "Những nhà đầu tư tham gia dự án này như Công ty Đức Khải là những doanh nghiệp thật sự tâm huyết, cần được ủng hộ" - ông nhận xét.
Cần Nhà nước quyết tâm, dư luận đồng thuận
Hiến kế chương trình cải tạo xây dựng chung cư cũ hư hỏng, ông Phạm Ngọc Lâm cho hay sắp tới nên thay đổi cách làm. "Để kêu gọi đầu tư dự án, Nhà nước luôn đề ra các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch trước. Nhưng giờ các dự án ngon lành đều đã hết, chỉ còn lại các dự án "xương xẩu" là các chung cư cũ hư hỏng bị ách lại do chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đặt ra không đáp ứng được yêu cầu của người dân và doanh nghiệp" - ông nhận xét.
Từ thực tế đó, thay vì Nhà nước ra đề bài và kêu gọi doanh nghiệp tham gia như lâu nay, ông Lâm kiến nghị nên để việc này cho doanh nghiệp trên cơ sở đảm bảo quyền lợi người dân, lợi ích của doanh nghiệp và nghĩa vụ với Nhà nước. Sau khi doanh nghiệp trình phương án, các cơ quan chức năng sẽ xem xét, phê duyệt.
"Với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương và sự đồng thuận của dư luận, tôi tin tưởng dự án cải tạo chung cư cũ thực hiện được mà doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận. Nếu tiếp tục được giao thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng, Công ty Đức Khải cũng sẽ làm tốt như những dự án đã từng thực hiện" - ông Lâm cam kết.
Hiện TP đang áp dụng số liệu cũ kỹ để duyệt chỉ tiêu dân số (khi tính dân số toàn TP chỉ có 8 triệu, trong khi thực tế phải trên 13 triệu người). Tôi kiến nghị phải tăng chỉ tiêu dân số, tức số căn hộ cho các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng để đảm bảo tính khả thi, hấp dẫn của dự án và phù hợp thực tế.
Ngoài ra, TP phải có giải pháp tích cực hơn trong lựa chọn nhà đầu tư thì mới mong tạo được đột phá chỉnh trang đô thị. Bởi cơ chế hiện tại (theo Nghị định 101) là cho cư dân lựa chọn, nếu không được thì Nhà nước sẽ mời gọi đầu tư khiến khâu này mất rất nhiều thời gian. Theo tôi, dự án có nhiều nhà đầu tư hoặc chưa cấp thiết thì tổ chức đấu thầu. Còn trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, có khả năng thu xếp vốn và phương án khả thi Nhà nước sẽ chỉ định.
